 Nachhaltige Bauten sollen die Investition wert sein. Deshalb wurde der „Economic Sustainability Indicator“ (ESI) entwickelt, der dafür sorgen soll, dass Immobilienpreise auch Nachhaltigkeitskriterien gehorchen. Erica Meins erklärt im Interview, was gemessen wird.
Nathalie Schoch: Woher kam die Initialzündung, einen Indikator zur Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien zu entwickeln? Aus der Privatwirtschaft?
Erika Meins: So ist es. Ich war auf einem Novatlantis-Bauforum. Am Schluss der Veranstaltung meldete sich ein Generalunternehmer zu Wort und erzählte von seinem Plan, ein nachhaltiges Mehrfamilienhaus bauen zu wollen. Er wisse, dass es mehr Wert habe, doch fände er keinen Investor. Das Unglaubliche geschah und ein Investor streckte seine Hand auf und meinte, das interessiere ihn. Nur die Frage der Bewertung war noch ungeklärt. Und so waren wir zur richtigen Zeit am richtigen Ort.
Nathalie Schoch:Sie waren die federführende Person bei der Entwicklung dieses „Economic Sustainability Indicators“ (ESI). Welche Experten aus der Praxis waren beteiligt?
Erika Meins: Bei allen Projekten, die wir bearbeiten, haben wir Begleitung aus der Praxis. In diesem Fall zum Beispiel Eigentümer wie Swiss Life oder die Stadt Zürich, die Schweiz. Schätzungskammer, die Zürcher Kantonalbank. Verstärkung bekamen wir zudem von der Novatlantis und vom Lehrstuhl für nachhaltiges Bauen der ETH Zürich.
Nathalie Schoch:Warum braucht es diesen neuen Indikator, genannt ESI?
Erika Meins: Früher, wie zum Teil heute noch, war es in der Praxis so, dass, wenn Sie als Investor zwei identische Portfolios vor sich hatten, der Wert von beiden als gleich hoch eingeschätzt wurde. Obwohl das Nachhaltigkeits-Portfolio viel besser mit der Veränderung in der Zukunft umgehen kann.
Nathalie Schoch:Aber was wird denn beim ESI genau miteinbezogen, dass sich Portfolios genauer bewerten lassen?
Erika Meins: Heute zeichnen sich langfristige Veränderungen ab. So zum Beispiel die steigenden Energiepreise, der demografische Wandel und natürlich der Klimawandel. Automatisch stellt sich dabei die Frage: Wie gut kann eine Immobilie mit diesen Veränderungen umgehen? Wenn es gut gerüstet ist, dann minimiert es das Risiko, künftig an Wert zu verlieren.
Economic Sustainability Indicator (ESI) In Zusammenarbeit mit Partnern aus der Immobilienbranche hat Erica Meins den „Economic Sustainability Indicator“, kurz ESI, entwickelt. Der Indikator misst das Risiko oder die Chance einer Immobilie, aufgrund langfristiger Entwicklungen in der Zukunft an Wert zu verlieren oder zu gewinnen. In einem nächsten Schritt will Meins ein Instrument entwickeln, das ganze Immobilienportfolios im Hinblick auf Nachhaltigkeitsaspekte beurteilt. Eine neue Studie mit dem global tätigen Immobiliendienstleister CB Richard Ellis sieht zudem eine Bestandesaufnahme vor, inwiefern Betriebsimmobilien nicht nur nachhaltig gebaut, sondern auch betrieben werden.
Nathalie Schoch:Demografische Veränderungen oder steigende Energiepreise können gut verfolgt werden. Aber ist der Klimawandel messbar?
Erika Meins: Die Genauigkeit der Messung, also ob 2,1 oder 2,2 Grad Erwärmung, spielt weniger eine Rolle, als der allgemeine Trend der Entwicklung und deren Folgen für Immobilien. Wir können eine langfristige Entwicklung dann berücksichtigen, wenn sie eine eindeutige Richtung hat. Und der Klimawandel hat eine eindeutige Richtung. Es gibt andere Trends, die für die Bewertung der Immobilie auch relevant sind, zum Beispiel die Bauweise, die Architekturmode. Nun, in einigen Jahren kann ein gewisser Baustil überhaupt nicht mehr interessant sein, dann hat das auf die Bewertung auch einen Einfluss. Aber das sind Sachen, bei denen wir nicht genau sagen können, in welche Richtung die Veränderung geht. Darüber können wir nur spekulieren. Es ist uns darum gegangen, dort, wo man weiss, in welche Richtung die Veränderung mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit schlägt, also wo wissenschaftlich fundierte Szenarien vorhanden sind, jene Faktoren miteinzubeziehen.
Nathalie Schoch:Was sind das für Faktoren?
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Nathalie Schoch:Wie sieht das in der Praxis aus: Worin unterscheidet sich der ESI zur herkömmlichen Methode?
Erika Meins: Die herkömmliche Methode, zum Beispiel der so genannte Discounted Cash Flow (DCF) hat den Mangel, dass sie auf historischen Daten beruht und zukünftige Entwicklungen wie Klimawandel, demografischer Wandel oder steigende Energiepreise nicht bewerten kann. Und hier setzt ESI an. Mit der ESI Immobilienbewertung werden heutige Bewertungen um Informationen über langfristige Entwicklungen ergänzt. Es sind dies Flexibilität und Polyvalenz, Energie- und Wasserabhängigkeit, Erreichbarkeit und Mobilität, Sicherheit sowie Gesundheit und Komfort.
Nathalie Schoch:Beim ESI spricht man ständig von langfristigen Entwicklungen. Welcher Zeitraum ist damit gemeint?
Erika Meins: Ausgehend davon, dass bei der DCF-Methode in der Regel die Zahlungsströme der nächsten fünf bis 10 Jahre möglichst genau abgebildet und dann für die restliche Immobilienlebenszeit fortgeschrieben werden, bezieht der ESI langfristige Aspekte ein. Er ist so spezifiziert, dass er die Risiken erfasst, die sich zwischen zehn und 35 bis 40 Jahren ab heute ergeben.
Nathalie Schoch:Können Sie ein Beispiel machen, wie demnach eine Immobilie neu bewertet wird?
Erika Meins: Nehmen wir unseren wunderschönen Pavillon, in dem das CCRS sein Büro hat. Er ist relativ gut isoliert und er verfügt über eine recht gute Bausubstanz. Steigen die Erdölpreise an, kann er also ziemlich gut mit dieser Veränderung umgehen. Was die Einflüsse in Bezug auf den Klimawandel angeht, so steht der Pavillon seit über 300 Jahren hier oberhalb der Stadt Zürich. Auch wenn sich die Wetterereignisse intensivieren, so hat er bereits bewiesen, dass er damit umgehen kann. Auch von der Lage her brauchen wir uns keine Sorgen über Hochwasser zu machen. Einzige Bedenken, die man in Betracht ziehen müsste in unserem Beispiel, wären Hangrutsche bei massivem Regen. Demografischer Wandel: Hier schneiden wir ganz schlecht ab. Nicht rollstuhlgängig, überall Treppen, das gäbe klar ein Abschlag. Und genau dieses Objektrisiko würde der ESI messen.
Nathalie Schoch:Wird der ESI in der Praxis bereits angewendet?
Erika Meins: Ja, durchaus. Die Suva zum Beispiel wird ihr ganzes Immobilien-Portfolio mit dem ESI bewerten, so auch Swisscanto. Übrigens, diese neue Bewertung kam nicht direkt auf den Markt. Es wurden in den letzten 1,5 Jahren Praxistests an rund 200 Objekten durchgeführt. Von Mehrfamilienhäusern über Büroräume bis hin zu Verkaufsobjekten. Das war nötig, um die Praxistauglichkeit zu prüfen. Es gab dann immer wieder Anpassungen. Heute geht die Objektbewertung mit dem ESI rund zwei Stunden. Das ist aber abhängig davon, wie gut der Bewertende die Liegenschaft kennt und wie umfangreich Daten vorhanden sind. Die schnellste Bewertung ging in 17 Minuten über die Bühne.
Nathalie Schoch:Was kostet es den Auftraggeber, seine Immobilie mit dem ESI bewerten zu lassen?
Erika Meins: Der Auftraggeber zahlt für die Benutzung der Software 250 Franken. Dazu kommt der Immobilienbewerter. Es gibt Experten, mit denen wir bereits in der Entwicklung des Indikators zusammengearbeitet haben. Die Bezahlung ist je nach Bewerter unterschiedlich. Ideal und wohl am günstigsten ist es, die ESI-Bewertung im Rahmen der regulären Bewertung vorzunehmen.
Nathalie Schoch:Sie haben in einem Bericht geschrieben, dass erst eine von 100 Immobilien dem Minergie-Standard entspricht. Liegt den Schweizern zu wenig an nachhaltiger Bauweise oder ist es nach wie vor zu teuer für den einzelnen?
Erika Meins: Ein Minergiehaus muss nicht teurer sein als ein herkömmliches Einfamilienhaus. Vom Standard ist es sogar vorgegeben, dass es nicht mehr als zehn Prozent über den üblichen Baukosten liegen darf. Dazu kommt: Wenn Sie heute ein Minergiehaus verkaufen wollen, dazu haben wir eine Studie gemacht, dann zahlt der Markt einen Aufpreis von sieben Prozent. Also die Mehrkosten beim Bau holen Sie wieder rein. Nein, ich denke, das ist ein Vorurteil, es liegt nicht an den Kosten. Ich höre oft, dass energieeffizient gebaut wird, es aber einfach an der Zertifizierung fehle. Energieeffizientes Bauen wird in der Schweiz immer mehr zum Mainstream. Und was Minergie angeht, reden wir hier klar von einer Erfolgsgeschichte, wenn man uns mit dem Ausland vergleicht. So viele Experten im Ausland sprechen mich mit fast neidischem Blick auf die Schweiz darauf an. Wir können stolz darauf sein und müssen einfach darauf achten, dass wir diesen Vorsprung nicht verlieren.
Zur Person: Erika Meins wurde in Princeton/New Jersey (USA) geboren. Sie studierte Politikwissenschaft und Volkswirtschaftslehre an der Universität Bern, war wissenschaftliche Mitarbeiterin am Center for international Studies an der ETH Zürich und leitete eine Arbeitsmarktbeobachtung im Auftrag von zehn Kantonen. Heute beschäftigt sie sich mit der interdisziplinären Analyse von aktuellen Fragen an der Schnittstelle von Wirtschaft, Politik und Gesellschaft. Seit 2005 ist sie Senior Researcher und Projektleiterin am Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) an der Universität Zürich. Zudem ist sie Mutter dreier Kindern.
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