Grüner Immobilienfonds auf Kurs

Das erste Gebäude des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property wird bezogen. Damit liegt der „grüne“ Immobilienfonds der Credit Suisse gut im Kurs, sagt Roger Baumann, Leiter Business Development Real Estate Asset Management. Auch das Gütesiegel greenproperty habe sich bewährt.

Steffen Klatt: Vor anderthalb Jahren wurde der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property aufgelegt. Wie hat er sich seither entwickelt?

Roger Baumann:Der erste Schweizer Immobilienfonds, der direkt in nachhaltige Immobilien investiert, ist gut gestartet. Immer mehr Anleger entdecken die Vorzüge von Immobilien, die umfassende Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Der noch junge Immobilienfonds wurde im April 2009 mit einem Zeichnungsvolumen von 300 Millionen Schweizer Franken lanciert. Bereits Ende August 2010 verfügte er über sieben Neubauprojekte mit einem Fertigstellungsvo-lumen von rund 425 Millionen Schweizer Franken. Mit dem kontinuierlichen Aufbau des Fonds rückt eine mög-liche Kapitalerhöhung bereits im ersten Halbjahr 2011 ins Blickfeld.

Steffen Klatt:Wer investiert in den Fonds?

Roger Baumann:Da der Fonds in Bauprojekte investiert, ist er auf Anleger mit mehrjährigem Anlagehorizont ausgerichtet.  Während der Aufbauphase des Fonds von vier bis fünf Jahren, in der Anteile ausserbörslich gehandelt werden können, steht der Fonds nur einem qualifizierten Anlegerkreis offen. Die zweite Phase beginnt mit der Öffnung für das Publikum, also der Kotierung des Fonds an der Börse.

Steffen Klatt:In welche Immobilienobjekte wurde investiert?

Roger Baumann:Der Fokus liegt auf Neubauprojekten. Damit wird der frühe Einbezug nachhaltiger Vorgaben des Gütesiegels greenproperty und der Einsatz von modernen Technologien ermöglicht. Als der Fonds lanciert wurde, enthielt sein Portfolio drei Projekte, Ende August 2010 bereits sieben Projekte. Sämtliche Bauten entsprechen dem greenproperty-Standard und werden Minergie-zertifiziert. Das erste Projekt ist das fertiggestellte Business Center Andreas Park in Zürich. Die Mietflächen sind übergeben und die ersten Mieter sind eingezogen.

Steffen Klatt:Hat der Fonds damit die Nachhaltigkeit in der Schweizer Immobilienbranche gestärkt?

Roger Baumann:Wir haben mit der Lancierung des Fonds und des Gütesiegels greenproperty ein klares Zeichen gesetzt und hoffen, Nachahmer zu finden. Erfreulicherweise hat eine wachsende Zahl von Projektentwicklern die Zeichen der Zeit erkannt. Zudem konnten wir in den letzten Jahren im Bereich nachhaltige Immobilien Know-how aufbauen, das uns bei der kritischen Beurteilung von Neubauprojekten hilft.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind für das Real Estate Asset Management der Credit Suisse nichts Neues. Bereits 2002 stand mit der Eröffnung des damals grössten Minergie-Gebäudes, dem Leonardo in Oerlikon, ein nachweislich optimierter Energieeinsatz im Vordergrund. 2006 folgte dann das erste Mehrfamilienhaus im Mi-nergie-P-Standard, das Eichgut in Zürich. Insgesamt halten wir heute in verschiedenen Portfolios über 25 fertig erstellte oder im Bau befindliche Minergie-Gebäude mit einem Verkehrswert von rund 1.5 Milliarden Schweizer Franken. Die Credit Suisse ist Vize-Schweizermeisterin in Sachen Minergie-Bauten.

Steffen Klatt:Wie hat sich das Gütesiegel greenproperty bewährt?

Roger Baumann:Wir haben bereits sechs provisorisch zertifizierte Projekte; das Business Center Andreas Park wird in Kürze das definitive Gütesiegel erhalten. Es hat sich auch gezeigt, dass die greenproperty-Kriterien bei Wohnimmobilien einfacher durchgesetzt werden können, da der Bauherr und Investor auch den Ausbau der Innenräume bestimmt. Bei Büro- und Verkaufsflächen kann das Gütesiegel nur erreicht werden, wenn der Mieter seine Räume ebenfalls nach greenproperty-Vorgaben ausbaut. Hier dienen Vorgaben im Mietvertrag künftig vermehrt in der Umsetzung.
Nicht zu unterschätzen ist die Signalwirkung, die wir mit greenproperty im Markt erreicht haben. Das Gütesiegel ist einerseits ein Qualitätsmerkmal für unseren Nachhaltigkeits-Standard und andererseits ein einzigartiges Kommunikationsinstrument zwischen allen am Bau Beteiligten, Mietern und Bewirtschaftern.
Das Gütesiegel greenproperty wird zukünftig auch für nachhaltige Bauten unserer übrigen Anlagegefässe einge-setzt werden.

Steffen Klatt:In welchem Verhältnis steht es zu anderen Gütesiegeln?

Roger Baumann:Eine Analyse des Label-Marktes im Jahre 2008 ergab, dass auf Grund des Fehlens eines umfassenden Nachhal-tigkeitslabels in der Schweiz ein eigenständiges, firmenspezifisches Zertifizierungssystem, das in seinen Grund-zügen auf dem bekannten und akzeptierten Standard MINERGIE-ECO aufbaut, die zielführendste Alternative ist. greenproperty setzt in seiner Grundausprägung eine Minergie-Zertifizierung sowie die Einhaltung der ECO-Ausschlusskriterien voraus. Somit sind greenproperty-zertifizierte Gebäude zusammen mit MINERGIE zweifach zertifiziert. Mehrfachzertifizierungen sind durchaus sinnvoll. Gerade an wirtschaftlich starken Standorten mit einer hohen Dichte internationaler Firmen lohnt sich die Abklärung, inwiefern ein anerkanntes internationales Label zusätzlich die Marktattraktivität eines Gebäudes steigern kann. Ein Grund dafür ist, dass internationale Unter-nehmungen vermehrt auch LEED-zertifizierte Flächen bevorzugen, lokal aber nach vorgegebenen Standards ge-baut wird. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse strebt zukünftig in allen seinen Neubauten pri-mär das greenproperty-Gütesiegel oder vergleichbare Labels an.

Steffen Klatt:Sind ähnliche Fonds ausserhalb der Schweiz geplant?

Roger Baumann: Es bestehen Überlegungen für ähnliche Fonds oder Anlagevehikel im Ausland. Hemmschwellen für die Umset-zung sind aber das Fehlen eines genügend grossen Transaktionsmarktes für nachhaltige Immobilien und ein Immobilienmarkt, der gerade in Europa noch weitere Zeichen einer nachhaltigen Erholung zeigen muss, bevor ein Einstieg im nahen Ausland in Erwägung gezogen werden kann.


Zur Person:
Roger Baumann ist als Leiter Business Development Real Estate Asset Management für Credit Suisse tätig. Er hat an der ETH Zürich Bauingenieurwesen studiert und einen BBA in Betriebsökonomie und ein internationales Executive MBA-Programm in Zürich und New York absolviert. Er ist Mitglied des Beirats der Firma Alpiq Eco Services.

Das Interview ist zuerst im online-Magazin inFocus der Credit Suisse erschienen.