In nachhaltige Gebäude investieren

Umwelt- und Energieaspekte sind immer häufiger ein Kriterium für Neubauobjekte. Investoren haben das Bedürfnis, an dieser Entwicklung teilzuhaben, sagt Jean-Claude Maissen. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist der erste Schweizer Immobilienfonds, der in nachhaltige Objekte investiert.

Nathalie Schoch: Warum hat die Credit Suisse diesen Immobilienfonds für nachhaltiges Bauen entwickelt?

Jean-Claude Maissen: Wir sind in den letzten Jahren mit innovativen Projekten gewachsen. Darunter auch mit dem Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, der in Neubauten investiert. Letzten November haben wir ihn an die Börse gebracht und kotiert. Aus diesen Erfahrungen heraus wollten wir ein ähnliches Produkt lancieren, das in nachhaltige Projekte und Objekte investieren soll. Ein Bedürfnis, das es dringend abzudecken gilt. Denn es gibt keinen vergleichbaren Fonds, der in nachhaltige Immobilien investiert.

Nathalie Schoch: Investiert der Fonds ausschliesslich in Neubauten oder auch in Umbauten mit nachhaltiger Aufwertung? 

Jean-Claude Maissen: Der  Immobilienfonds investiert in nachhaltige Projekte und Objekte, die den Anforderungen von greenproperty entsprechen müssen. Die Akquisition von Bestandesliegenschaften, die nach dem Kauf gemäss den Anforderungen nach greenproperty saniert werden müssen, wäre wünschenswert, aber eher unrealistisch in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit.

Nathalie Schoch: Investiert der Fonds ausschliesslich in Objekte, die der Credit Suisse gehören oder kann ein Anleger auch mit seinen eigenen Neubauten daherkommen?

Jean-Claude Maissen: Der Anlegerkreis des CS REF Green Property setzt sich aus qualifizierten Anlegern zusammen, die unterschiedlich viele Anteilsscheine am Immobilienfonds halten. Beim CS REF Green Property ist es nicht möglich, sich durch eine Sacheinlage, also mit einer Liegenschaft, am Fonds zu beteiligen. Möchte ein Privater seine Immobilie an den Immobilienfonds verkaufen, so gelangt das Verkaufsangebot bei uns in den Akquisitionsprozess.

Nathalie Schoch: Was heisst das?

Jean-Claude Maissen: Gerade bei Neubauprojekten gibt es Entwicklungsfirmen, meist Generalunternehmer, die eigene Abteilungen und das Know-how haben, Projekte zu planen, marktgängig zu entwickeln und an einen Endinvestor zu verkaufen. Wir als Endinvestor prüfen baureife Projekte und führen im Rahmen des Akquisitionsprozesses jeweils eine Sorgfältigkeitsprüfung durch. Kommen wir zum Schluss, dass wir die Investition tätigen möchten, wird das Projekt in einem unserer sieben Immobilienfonds plaziert. Erfüllt das Projekt die Aspekte der Nachhaltigkeit, kommt der CS REF Green Property zum Zuge.

Nathalie Schoch: Welche Bedingungen müssen beim Green Property erfüllt sein?

Jean-Claude Maissen: Unser Gütesiegel deckt sowohl ökologische als auch ökonomische und soziale Aspekte ab und bemisst die Nachhaltigkeit einer Liegenschaft nach fünf Dimensionen. Es sind dies Energie, Materialien, Nutzung, Infrastruktur und Lebenszyklus.

Nathalie Schoch: Was fällt dabei unter die Infrastruktur?

Jean-Claude Maissen: Im Idealfall liegt das Objekt in einem städtischen Kontext. Also zentral gelegen und vor allem gut frequentiert. Es macht Sinn, dass Schulen und Einkaufsmöglichkeiten nahe gelegen sind. Je besser die Infrastruktur, desto nachhaltiger ist das Projekt. Wenn ich irgendwo eine ökologisch einwandfreie Liegenschaft stehen habe, für jegliche Erledigungen jedoch ständig das Auto benutzen muss, dann entspricht dies nicht unseren Anforderungen nach greenproperty.

Nathalie Schoch: Eignet sich der Fonds ausschliesslich für Liegenschaften in Städten?

Jean-Claude Maissen: Nein, ein Projekt kann auch in einem kleinen Städtchen auf dem Lande oder in der Agglomeration einer Stadt sein, sofern es zentral gelegen ist. Wenn die Anbindung an den öffentlichen Verkehr gewährleistet ist und die Einkaufsmöglichkeiten gut erreichbar sind, kann das Objekt genauso nachhaltig sein. Das muss man situativ von Fall zu Fall bewerten.

Nathalie Schoch: Worauf wird sonst noch speziell geachtet?

Jean-Claude Maissen: Die Materialisierung spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, vor allem wenn wir die gesundheitlichen Aspekte betrachten. Man soll also unbedingt wiederverwertbare Materialien verwenden. Zum Beispiel Verbund-Konstruktionen, die nicht mehr getrennt und separat wiederverwertet werden können und die dann auf einer Deponie landen, sind unerwünscht. Wir wollen den Kreislauf schliessen. Deshalb versuchen wir auch, die Minergie-Eco-Standards zu erfüllen.

Nathalie Schoch: Benutzen Sie den neuen Nachhaltigkeitsindikator der Universität Zürich, den Economic Sustainability Indicator (ESI), der den Immobilien einen Wert gibt?

Jean-Claude Maissen: Wir kennen den ESI. Unsere Instrumente, die wir für den Fonds verwendet haben, gehen von der SIA-Norm 112/1 aus. Eine Norm, welche die Nachhaltigkeit anhand von drei Eckpfeilern definiert hat. Die Methode ESI versucht über einen ESI-Faktor, der Nachhaltigkeit der Immobilie einen Wert zu geben. Dieser Faktor greift damit in die Schätzung ein. Und das macht unser Fonds nicht, wir überlassen die Bestimmungen des Marktwertes dem Schätzer.

Nathalie Schoch: Sie haben angesprochen, dass Ihr neuer Fonds nur für qualifizierte Anleger gedacht ist. Warum? Und wann gilt man als qualifizierter Anleger?

Jean-Claude Maissen: Es ist kein alltäglicher Immobilienfonds. Das heisst, jene Anleger, die darin investieren, haben einen langfristigen Anlagehorizont. Dies sind Anleger mit professioneller Vermögensverwaltung wie zum Beispiel Pensionskassen oder Versicherungen. Aber auch Private, die über ein grösseres liquides Vermögen von mindestens zwei Millionen Franken verfügen, können investieren.

Nathalie Schoch: Wie sieht es mit der Rendite aus?

Jean-Claude Maissen: Wir glauben, mit diesem Nachhaltigkeitsfonds die gleiche Rendite zu erzielen wie innerhalb der klassischen Fonds.

Nathalie Schoch: Die Erstemission erfolgte am 15. April. War der Start erfolgreich?

Jean-Claude Maissen: Die Zeichnungsfrist dauerte bis 29. April. Unser Ziel, 300 Millionen Franken am Markt aufzunehmen, haben wir erreicht. Wir können also durchaus von einer Punktlandung sprechen, worauf wir sehr stolz sind. Denn der Markt war zu diesem Zeitpunkt immer noch angeschlagen. Zwei Tranchen haben wir bereits liberiert. Im Dezember folgt dann die dritte. Danach beginnt der ausserbörsliche Handel und der wird auch bis zur Kotierung an der SIX, voraussichtlich in den nächsten vier bis fünf Jahren,  ausserbörslich bleiben.

Zur Person:

Jean-Claude Maissen, Jahrgang 1965, ist Vizepräsident und seit Oktober 2003 im Real Estate Asset Management der Credit Suisse tätig. Der gelernte Hochbauzeichner hat am Abendtechnikum HTL Chur und anschliessend an der ETH Zürich Architektur studiert. Seit Mai 2006 ist er Fondsmanager des Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus und seit April 2009 zusätzlich auch Fondsmanager für den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property. Zuvor war er im Bauprojektmanagement des Real Estate Asset Management der Credit Suisse für die Realisierung von Bauprojekten verantwortlich.