Schmuddel-Ghetto wird zum Vorbild

Berlin - Es ist ein Mammutprojekt. Bis 2015 soll das „Märkische Viertel“, eine Hochhaussiedlung im Norden Berlins, zu Deutschlands grösster Niedrigenergiesiedlung umgebaut werden, sagt Kirsten Huthmann, Pressesprecherin der GESOBAU. Das städtische Berliner Wohnungsunternehmen investiert allein für die Komplettsanierung in den nächsten acht Jahren 440 Millionen Euro (670 Millionen Franken). Ziel ist es, jährlich 23.000 Tonnen Kohlendioxid einzusparen. Ausserdem ist laut einer Vereinbarung vom September 2009 ein Biomasse-Heizkraftwerk bis 2011 geplant. Das soll einen Grossteil der Fernwärme für das Märkische Viertel liefern. Die Mega-Modernisierung könnte für andere Grosssiedlungen Modellcharakter haben; besonders im Hinblick darauf, ob sich der schlechte Ruf von Satellitenstädten durch eine konsequente energetische Sanierung nachhaltig ändern lässt.

Claudia Kohlus: Die Häuser im Märkischen Viertel sollen nach dem Standard moderner Niedrigenergiehäuser saniert werden. Welche Baumassnahmen wurden oder werden konkret durchgeführt?

Kirsten Huthmann: Die Häuser werden von Grund auf technisch modernisiert. Dies umfasst beispielsweise den Austausch der Holzfenster gegen Kunststofffenster  mit Isolierverglasung sowie die Dämmung der Fassade durch Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Ausserdem wird die gesamte haustechnische Installation erneuert: Das bestehende Einrohrheizsystem wird gegen ein zeitgemässes Zweirohrheizsystem ausgetauscht, und die Heizkörper erhalten erstmals Thermostatventile. Das gesamte Rohrleitungsnetz Sanitär, die Sanitärobjekte und die Fliesen im Bad werden erneuert, und Wasseruhren und Wasser sparenden Armaturen eingebaut. Durch die energetische Optimierung erreichen wir eine Unterschreitung des Neubaustandards nach Energieeinsparverordnung um 30 Prozent.

Claudia Kohlus: Bis 2015 möchte die Gesobau die energetische Sanierung von mehr als 13.000 Wohnungen im Märkischen Viertel abschliessen. Wie viele Wohnungen wurden seit Beginn der Massnahme 2007 saniert?

Kirsten Huthmann: In unserem Pilotprojekt am Eichhorster Weg wurden bis Ende 2008 550 Wohnungen fertiggestellt. Seit Anfang 2009 laufen drei parallele Grossbaustellen im Märkischen Viertel. 3000 Wohnungen befinden oder befanden sich in der Modernisierung. Davon wurden 1500 zum Stichtag 31.08.2009 fertiggestellt. Sie wurden entweder den Mietern wieder übergehen oder stehen für Neuvermietungen zur Verfügung.

Claudia Kohlus: Ein Biomasse-Heizkraftwerk ist bis 2011 geplant. Hiermit soll die Versorgung des Viertels mit Wärme aus regenerativen Energien sichergestellt werden. Wie kam diese Vereinbarung zustande und was beinhaltet sie konkret?

Kirsten Huthmann: Das Fernheizwerk Märkisches Viertel, das bisher mit Erdgas betrieben wurde, wird bis zum Jahr 2011 zu einem Heizkraftwerk umgebaut, das durch den Einsatz von Biomasse in einer Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage und somit regenerativer Energie grosse Teile der Wärme fürs Märkische Viertel liefern wird. Die verringerte Wärmeleistung von nur noch 119 Megawatt (statt 182) wird künftig ausreichen, um das Märkische Viertel mit Wärme zu versorgen, da die GESOBAU den Wärmebedarf ihrer Wohnungen durch die energetische Modernisierung halbiert.

Claudia Kohlus: Seit Anfang des Jahres wurde das Märkische Viertel in das Programm "Stadtumbau West" aufgenommen. Welche genauen Ziele verfolgt das Programm?
           
Kirsten Huthmann: Ziel ist, die Wohn- und Lebensqualität im Stadtteil zu erhöhen und das Viertel auf die Anforderungen des demographischen Wandels vorzubereiten. Die Massnahmen laufen parallel zu den umfangreichen baulich-energetischen Modernisierungsmassnahmen der GESOBAU und werden untereinander abgestimmt. Im Rahmen des Stadtumbaus ist die weitere umfassende Beteiligung der Bewohner und Akteure vorgesehen, hierzu gab es schon eine Reihe von Anwohnerversammlungen und Ideenbörsen. Die Gelder fliessen über die beauftragte Stadtentwicklungsgesellschaft S.T.E.R.N. in lokale Projekte zur Verbesserung der Infrastruktur.

Claudia Kohlus: Was lässt sich über die Betriebskosten und die Höhe der Grundmiete nach dem Umbau sagen?

Kirsten Huthmann: Die Nettokaltmiete beträgt derzeit im Durchschnitt 4,02 Euro und wird durch die gesetzliche Modernisierungsumlage von 11 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten auf 5,11 Euro angehoben. Dies entspricht einer Steigerung von 27,11 Prozent. Dagegen sinken die Betriebskosten von durchschnittlich 3,51 Euro auf 2,73 Euro, also um 22,22 Prozent. Die Heizungskosten allein sinken sogar um die Hälfte.

Claudia Kohlus: Das bedeutet?

Kirsten Huthmann: Die geplanten Veränderungen betragen massgeblich durch den verringerten Primärenergiebedarf über alle modernisierten Bestände im Durchschnitt 4,12 Prozent. Für uns heisst dies „annähernd warmmietenneutral“.

Claudia Kohlus: Wie errechnen sich diese Zahlen genau?

Kirsten Huthmann: Es handelt sich hierbei um Durchschnittszahlen, die über unseren Gesamtbestand im MV (Märkisches Viertel, ck) gerechnet wurden. Sie unterscheiden sich von Grundriss zu Grundriss und Wohngebäude zu Wohngebäude.

Claudia Kohlus: Das Märkische Viertel hat ein Imageproblem. In der Grosssiedlung leben einem Gutachten der Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung zufolge vorwiegend sozial benachteiligte Menschen. Sehen Sie die Modernisierung als Chance, das Wohnen im Märkischen Viertel attraktiver zu machen?

Kirsten Huthmann: Die Aufwertung des Wohnquartiers ist eine der wesentlichsten Voraussetzungen für die Integration. Wir schaffen Angebote für unterschiedliche Zielgruppen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um deutsche oder ausländische Mieter handelt. Wir wirken somit Segregationstendenzen entgegen und bieten breiten Schichten der Bevölkerung Wohnraum. Soziale Benachteiligung hat vielfältige Ursachen und Auswirkungen. Sie liegt nicht allein im Quartier. Deshalb versucht die GESOBAU seit vielen Jahren, diesem Umstand wirksam zu begegnen. Wir schaffen Anlässe für den gemeinsamen Austausch unter Mieterinnen und Mietern, zum Beispiel durch Mieter- und Nachbarschaftsfeste. Ausserdem fördern wir das Ehrenamt, unterstützen Projekte an Schulen durch ein eigens eingerichtetes Sonderbudget und bringen Ressourcen in die Netzwerkarbeit vor Ort ein.

Claudia Kohlus: Wie wird das Sanierungskonzept von den derzeitigen Mietern aufgenommen?

Kirsten Huthmann: Das Sanierungskonzept wird generell begrüsst. Die konkreten Baumassnahmen am Haus und in den Wohnungen sind hingegen für die Bewohner mit persönlichen Belastungen verbunden, die sie verständlicherweise gerne umgehen würden.

Claudia Kohlus: Spielt der Nachhaltigkeitsgedanke für die Bewohner eine Rolle?

Kirsten Huthmann: Der Nachhaltigkeitsgedanke spielt für die Bewohner zurzeit keine so bedeutende Rolle. Sie freuen sich aber über die neuen Bäder und den Zuwachs an Wohnkomfort. Beispielsweise über dichte, neue Fenster, das neue Heizsystem und über die Abwasser- und Elektroleitungen. Ausserdem über die persönlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei der Energieeinsparung durch die Kontrolle der neu eingebauten Warm- und Kaltwasseruhren in Küche und Bad. Erstmals ist es für die Bewohner möglich, den individuellen Heizkostenverbrauch abzulesen und zu bestimmen. Diese individuelle Ablesung befindet sich im MV noch in der Erprobungsphase und wird von der GESOBAU durch entsprechende Kommunikationsmassnahmen und Schulungen begleitet. Wir gehen aber davon aus, dass mit den nächsten Betriebskostenabrechnungen, die für einen Zeitraum komplett nach Sanierung erstellt werden, die reduzierten Heizkosten bedeutsam sein werden. Das wird bestimmt auch von unseren Mietern positiv aufgenommen werden.

Claudia Kohlus: Wie zumutbar sind eigentlich die Wohnverhältnisse während der Umbauphase für die Mieter? Gibt es Ausweichmöglichkeiten?

Kirsten Huthmann: Bauarbeiten in der eigenen Wohnung sind immer eine grosse Belastung. Wir unterstützen den gesamten Bauablauf, was die sozialen Auswirkungen betrifft, durch unser OSA-Team (Optimierung-Sanierungs-Ablauf, ck), in dem wir Ausweichquartiere für Senioren, junge Mütter und körperlich Beeinträchtigte organisieren.

Claudia Kohlus: Wie sehen diese Ausweichquartiere aus?

Kirsten Huthmann: Wir stellen Gästewohnungen, Leerwohnungen, Hotelzimmer und  temporäre Pflege. Etwa die Hälfte der Bewohner entschliesst sich allerdings dazu, in der eigenen Wohnung zu bleiben.

Claudia Kohlus: Wie lange dauern die unmittelbaren Arbeiten im Durchschnitt?

Kirsten Huthmann: Die Kernarbeitszeit in den einzelnen Wohnungen dauert zwei, maximal drei Wochen. In dieser Zeit steht den Bewohnern kein fliessend Warmwasser zur Verfügung, sondern nur eine Notzapfstelle pro Wohnung. Sanitärcontainer im Hof ersetzen in dieser Zeit das eigene Bad.

Claudia Kohlus: Glauben Sie, dass diese Art der Modernisierungsmassnahme die Sozialstruktur im Märkischen Viertel stabilisieren kann?

Kirsten Huthmann: Die GESOBAU investiert mit der Komplettmodernisierung des Märkischen Viertels nachhaltig in dessen Zukunftsfähigkeit. Neben der Steigerung des Wohnkomforts, der Installierung zeitgemässer Standards sowie der Anpassung von Wohnungsgrundrissen und Ausstattung an geänderte sozio-demographische Faktoren, kommt der Einsparung von Energiekosten und der Reduzierung von CO2-Emissionen besondere Bedeutung zu. Für die Bewohner bedeutet die energetische Optimierung eine weitgehende Absicherung vor zukünftig weiter steigenden Energiepreisen. Zudem kann die Modernisierungsmassnahme für die Mieter angehend warmmietenneutral gestaltet werden, da die warmen Betriebskosten sich nach abgeschlossener energetischer Optimierung fast halbieren werden.

Die Modernisierungs-Konzeption bedeutet zudem ein Ausbalancieren der ökologischen, ökonomischen und sozialen Effekte. Sie ist als ein Baustein zur nachhaltigen sozialen Stabilisierung des Märkischen Viertels zu sehen, da es damit wieder an Attraktivität für Bevölkerungsschichten gewinnt, die unter den aktuellen Bedingungen andere Wohnlagen bevorzugen. Ein erster Schritt ist mit dem Pilotprojekt getan, weitere sind in Arbeit.

Claudia Kohlus: Welche Erfahrungen konnten Sie hinsichtlich der Nachfrage und Akzeptanz bei den bereits sanierten Wohnungen schon machen?

Kirsten Huthmann: Die Neuvermietungsergebnisse in dem bereits fertig gestellten Gebäudeensemble zeigen die gewünschten Erfolge. Wenn auch mit einigem zeitlichen Verzug, der für die Platzierung bei neuen Interessentengruppen nötig wurde. Mieter aus anderen Wohnbauten im Märkischen Viertel ziehen hierher, weil sie den gestiegenen Wohnkomfort bei künftig gedeckelten warmen Betriebskosten schätzen. Hinzu kommt die hochwertige äussere Gestaltung der Wohngebäude bis hin zur Wohnungstür. Hierdurch erfahren die Bewohner und Interessenten Wertschätzung. Das ausserhalb des MV vorherrschende Image des „Schmuddel-Ghettos“ wird nicht bestätigt – sondern widerlegt.

Claudia Kohlus: Welche Menschen möchten Sie ausserdem mit dem Konzept ansprechen?

Kirsten Huthmann: Auch zahlungskräftige Interessenten, die noch nicht im MV leben. Für diese spielen Aspekte des gestiegenen Komforts und der Barrierearmut eine wesentliche Rolle bei der Entscheidung, in das Märkische Viertel zu ziehen. Weitere Faktoren sind die mittelfristige Bremse bei den Nebenkosten und die gestiegene Sicherheit und Sauberkeit, insbesondere im Aussen- und Eingangsbereich.

Claudia Kohlus: Welche Schritte unternehmen Sie noch, um andere Zielgruppen zu erreichen?

Kirsten Huthmann: Unsere Anzeigen und Kampagnen zur Bewerbung der frisch und energetisch wertvoll modernisierten Wohnungen wenden sich mit anderer Ansprache und Botschaft an neue Zielgruppen. Vor allem auch an jene, die im Jargon der Wohnungswirtschaft und des Marketings den „Postmaterialisten“ mit dem grünen Gewissen zuzurechnen sind. Dadurch kommt Bewegung in das teilweise recht starre Vermietungs- und Interessentengefüge. Neue Bewohner ziehen von ausserhalb in das Märkische Viertel, bauen Leerstände ab und fügen dem Bevölkerungsmix eine attraktive Komponente bei.

Claudia Kohlus: Glauben Sie, dass andere Grosssiedlungen in Berlin oder in anderen Städten Ihrem Beispiel folgen werden?

Kirsten Huthmann: Die energetische Modernisierung zum Zwecke der Betriebskosteneinsparung und des Klimaschutzes generell sind ein Gebot der Stunde. Die GESOBAU geht davon aus, dass die Modernisierung auch wirtschaftlich alternativlos ist. Instandhaltungskosten sinken, die Attraktivität des Produktes und des gesamten Ortsteils steigt. Landeseigene Wohnungsunternehmen wie die GESOBAU haben für diese Modernisierungsentscheidungen den politischen Rückhalt und können auch mit geringer Renditeerwartung im Sinne von Anwohnern und Stadtteilentwicklung agieren. Wir sehen jedoch den Trend, dass von Investoren gehaltene Wohnungsunternehmen auf deren langfristige Entwicklung kaum gesteigerten Wert legen und energetische Sanierungen nur dann in Angriff nehmen wollen, wenn die kurzfristige Rendite stimmt.

Zur Person:

Kirsten Huthmann ist Pressesprecherin und Leiterin Unternehmenskommunikation und Marketing des städtischen Berliner Wohnungsunternehmens GESOBAU. Die gelernte Wirtschaftsjournalistin ist in ihrer Funktion seit dem 1. Juli 2009 an dem Umbau der Grosswohnsiedlung Märkisches Viertel zu einer Niedrigenergiesiedlung massgeblich beteiligt.