 Nachhaltige Anlagen liegen im Trend und entsprechen dem Bedürfnis nach mehr sozialer Verantwortung. Auch im Bereich der Immobilien wird das Thema in Zukunft weiter markant an Bedeutung gewinnen – nicht zuletzt wegen dem hohen Energieverbrauch in diesem Sektor. Nachhaltigkeit ist jedoch mehr als nur Energie sparen. Bei der Beurteilung von „grünen“ Liegenschaften gilt es, Themen wie Baumaterialien, Nutzungsflexibilität sowie die öffentliche und private Infrastruktur zu berücksichtigen.
Die Immobilienbranche befindet sich derzeit in einem grundlegenden Wandel. Fast die Hälfte des weltweiten Endenergieverbrauches wird heute für Heizwärme verbraucht. Es wird geschätzt, dass Liegenschaften wie beispielsweise Wohn- und Geschäftshäuser für bis zu einem Fünftel aller Treibhausgas-Emissionen verantwortlich sind. Zudem werden über die Hälfte aller verfügbaren Ressourcen vom Bausektor in Anspruch genommen. Das Thema nachhaltiges Bauen rückt deshalb immer mehr in den Fokus der Immobilienbranche. Die hohen Energiepreise sowie das gesteigerte Bewusstsein für die Endlichkeit vieler natürlicher Ressourcen stärken das Engagement für mehr Umweltfreundlichkeit bei der Planung und Erstellung von Liegenschaften. Nicht nur das verantwortungsbewusste Handeln im Sinne der Nachwelt, sondern auch langfristig niedrige Betriebskosten, ein hohes Vermietungspotenzial und gute Renditechancen sind Gründe für diesen Trend.
Was bedeutet «nachhaltig»? Das Verständnis des Themas Nachhaltigkeit geht oft weit auseinander. Legt man die Definition der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung aus dem Jahr 1987 zu Grunde, so ist die nachhaltige Entwicklung „eine Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen Generation entspricht, ohne die Möglichkeit künftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen.“ Vor dem Hintergrund dieser Definition greift die aktuelle Diskussion in der Schweiz über „grüne“ Gebäude in aller Regel zu kurz. Im Vordergrund steht heute häufig das Thema Energie – ausgelöst durch den massiven Anstieg der Ölpreise. Ein Beispiel: Im Februar 1999 lag der Preis eines Fasses Erdöl der Sorte Brent bei unter 15 Franken. Neun Jahre später, im Juli 2008, hatte er sich rund verzehnfacht und lag bei 148 Franken pro Fass. Seither ist der Ölpreis zwar wieder unter die 100-Franken-Marke gefallen – gleichwohl ist Öl nach wie vor deutlich teurer als im Mittel der letzten zwanzig Jahre.
In der Schweiz wird nachhaltiges Bauen oft mit Minergie® gleichgesetzt. Minergie® ist ein 1988 eingeführtes Qualitätslabel für neue und sanierte Liegenschaften, und steht für mehr Lebensqualität und niedrigeren Energieverbrauch. Neben dem bereits verbreiteten Baustandard Minergie® wurde 2002 Minergie-P® mit strengeren Normen eingeführt. Minergie-Eco® erfüllt zusätzlich Anforderungen gesunder und ökologischer Bauweise und ist als Ergänzung der beiden erwähnten Baustandards zu verstehen.
Mehr als nur Energie sparen Spannt man das Thema Nachhaltigkeit weiter auf, so müssen neben der – sicherlich wichtigen – Energienutzung aber auch Aspekte wie verwendete Materialien, Nutzungsflexibilität der Gebäude sowie die öffentliche und private Infrastruktur berücksichtigt werden. So mag es zwar auf den ersten Blick nachhaltig erscheinen, eine Liegenschaft mit Minergie-P®-Label zu besitzen. Auf den zweiten Blick stellt sich allerdings die Frage, ob nicht Baumaterialien aus weit entfernten Weltregionen für den Bau verwendet wurden, die einen hohen versteckten Energieaufwand zum Beispiel beim Transport oder auch in der Erzeugung der verwendeten Baustoffe beinhalten – die so genannt „graue Energie“. Ebenso ist es wenig sinnvoll, dass für die Besorgungen des täglichen Bedarfs oder die Fahrt zum Arbeitsplatz wegen fehlender öffentlicher Verkehrsmittel das Privatauto verwendet werden muss, was ebenfalls hohe Kosten für die Umwelt verursacht.
«Grüne» Immobilien als interessante Anlageform Der Trend hin zu nachhaltigen Immobilien beschränkt sich indes nicht nur auf den Bau einer Liegenschaft und deren Nutzung. Auch Investitionen werden immer häufiger unter diesem Aspekt beurteilt. Nachhaltige Immobilienanlagen können für Investoren erfreuliche Ergebnisse bringen. So zeigen Studien aus dem Ausland, dass in so genannt „grünen“ Gebäuden die durchschnittliche Leerstandsrate deutlich tiefer liegt als bei konventionellen Liegenschaften, ebenso resultieren in der Regel höhere Mieterträge. Beides ist für den Anleger attraktiv, da dadurch die Erträge gesteigert werden können. Zwar stehen den Erträgen auch etwas höhere Anlagekosten gegenüber, diese werden mittel- bis langfristig jedoch mehr als wettgemacht. "Grüne" Gebäude, insbesondere solche die nach einem Standard zertifiziert wurden, weisen gemäss Erfahrungen im Ausland zudem auch einen höheren Wiederverkaufswert auf.
Bei einer Sanierungsrate von ca. 1.3% der Gebäudefläche pro Jahr (Wohnliegenschaften: 0.9%, Dienstleistungs- und Industriegebäude: 2.0%) ergibt sich für die Schweiz ein enormes Potenzial für nachhaltige Investments, welche nicht zuletzt auch unter dem Aspekt der Optimierung des Risiko-/Rendite-Profils eines Portfolios spannend sein können. Auch die Credit Suisse registriert eine steigende Nachfrage nach nachhaltigen Immobilienanlagen und plant deshalb, für qualifizierte Investoren einen neuen Schweizer Immobilienfonds zu diesem Thema zu lancieren. Dieser Fonds wird schweizweit in Neubauprojekte mit Fokus auf „grüne“ Liegenschaften sowie Bestandesliegenschaften mit entsprechendem Potenzial investieren. Bewertet werden Kriterien wie Energieeffizienz, verwendete Materialien, Nutzungsflexibilität sowie öffentliche und private Infrastruktur. Es handelt sich um den ersten Themenfonds dieser Art in der Schweiz, der die gezeigten Vorteile für Investoren, Nutzer sowie unsere Umwelt ins Zentrum seiner Anlagepolitik stellt. Der Autor Ulrich Braun ist Leiter Real Estate Strategies & Advisory bei der Credit Suisse. Bild: Minergiehaus in Zürich (zVg Renggli AG)
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